Trouver des vices cachés dans une habitation

Quoi de plus choquant que de découvrir un problème dans notre habitation? Ce problème était peut-être présent avant l'achat, même si cela fait quelques années que vous l'avez achetée. Vous avez des recours, à vous de procéder!

Qu'est-ce qu'un « vice caché »? 

Un vice est un défaut ou une déficience découlant soit d’une mauvaise conception, d’une détérioration ou d’une erreur de construction de l’habitation.

Pour que le problème identifié soit reconnu comme étant un vice caché, celui-ci doit remplir plusieurs critères. Premièrement, le problème doit être présent au moment de la vente et être d'une telle gravité qu'avoir eu connaissance de sa présence, l'acheteur aurait pu remettre en question sa décision de procéder à l'achat ou le cas échéant, négocier à la baisse le coût de la propriété. Également, le vice en question doit obligatoirement être inconnu de l'acheteur au moment de la transaction et ne pas être identifiable sans le recours à un expert. 

Des exemples de vices cachés incluent: 

• des infiltrations d'eau par le toit et dans le sous-sol; 

• un entretoit pourri; 

• des fondations qui s’effritent; 

• une piscine dont la toile est usée; 

• des moisissures dans les murs; 

• du filage électrique défectueux; 

• une infestation de fourmis charpentières; 

• l'absence d'isolation dans un ajout; 

• l'odeur insoutenable d'animaux de compagnie;

• l'humidité générée par la culture de cannabis.

L’article 1726 du code civil du Québec stipule qu’un vice apparent peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Lors de la visite de votre future habitation, soyez sérieux, attentif et prudent. Le vendeur est responsable des vices cachés, mais n’est pas responsable des vices apparents.

Si vous achetez une habitation « à vos risques et périls » dans l'état où elle se trouve, avec ou sans vice, cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que vous n'avez pas de protection contre un vice caché. Vous pouvez signer ce type de contrat uniquement dans certains cas précis : lorsqu'un propriétaire vend sa propre maison, dans le cas d'une reprise d’immeuble ou d'une liquidation de succession 

Acheter une maison sans garantie légale

Photo : West Midlands Police

Un vendeur professionnel ou spécialisé, c’est-à-dire un individu qui tire ses revenus d’activités de vente d’immeubles sur une base régulière ou le constructeur de l’immeuble, n’a pas le droit de vendre « à vos risques et périls ». Un courtier immobilier n’est pas considéré comme un vendeur professionnel lorsqu’il agit comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur selon Éducaloi. 

Renoncer à l'inspection: les conséquences

L'Office de la protection du consommateur du Québec vous offre la possibilité de vérifier si l'Office est intervenu auprès d'un vendeur, si celui-ci a reçu des mises en demeure de consommateurs ou s'il a un permis, en vous rendant sur son site.

Si vous ne faites pas d’inspection, cela revient à accepter d’acheter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés et d’en assumer les coûts et les réparations. La loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis. Alors, faites un examen visuel, sommaire et attentif de l’immeuble. Recourir à un expert n’est pas obligatoire, mais si vous avez un doute, n’hésitez pas à faire inspecter la maison que vous souhaitez acheter.   

Fait insolite, la présence de fantômes dans une habitation a déjà été considérée comme un vice caché, d'après Cliche Laflamme Loubier Avocats.   

Que faire si on trouve des vices cachés ?

Photo : asebest 

Vous devez d’abord faire la preuve de l’existence du vice et de ses conséquences en prenant des photos, en faisant un vidéo, en mesurant, etc. Ensuite, vous pouvez demander l’avis d’un expert ou si vous connaissez la nature et l’étendue exacte du vice, vous pourrez passer à l’étape suivante.

Vous pouvez envoyer un avis de dénonciation, transmettre directement une lettre de mise en demeure ou conclure une entente à l’amiable avec le vendeur. L’avis de dénonciation du vice doit être envoyé par courrier recommandé ou par huissier avant d'effectuer les travaux de réparation. La lettre de mise en demeure doit contenir la description du vice caché, vos demandes pour faire valoir votre garantie contre les vices cachés, vos conditions et le délai de réponse.

Cette démarche plus engageante que l’avis de dénonciation est préalable à une poursuite devant les tribunaux. Vous avez trois ans à partir de la découverte du vice caché et non pas à partir de la date d’achat, pour entreprendre une poursuite.

Vous pouvez éviter la confrontation en concluant une entente à l’amiable avec le vendeur, il est recommandé de mettre votre entente par écrit. Il s’agit d’un contrat entre vous et le vendeur, qui doit être respecté.

Régler un problème de vice caché devant les tribunaux

Photo: Unsplash

Selon le Réseau juridique du Québec, il n'est pas rare qu'un vice caché donne lieu à des cascades de poursuites, l'acheteur poursuivant l'ancien propriétaire, qui lui poursuit l'acheteur présent et ainsi de suite. Nombreux d'ailleurs sont ceux qui dénoncent ce genre de situation, trouvant absurde qu'un ancien propriétaire soit poursuivi pour un problème dont il ignorait lui-même la présence au moment où il habitait la résidence. 

Suivant la découverte d'un vice, l’acheteur peut faire une demande d’annulation, de diminution du prix de vente ou encore demander la réparation du vice. À noter que l’acheteur qui a acheté d’un vendeur-entrepreneur a toute une série d’autres protections et recours à sa disposition. 

L’omission de vices par le vendeur est fautive. Si l’acheteur fait la preuve que le vice était connu du vendeur professionnel, du vendeur-entrepreneur ou du promoteur immobilier dépendamment de la vente, au moment que l’habitation a été vendue, l’acheteur peut lui réclamer des dommages et intérêts, par exemple : les frais de déménagement, les frais d'hôtel pendant les travaux, le stress et les inconvénients, les frais d'expertise, etc. 

Votre acte de vente peut peser dans la balance. À vous de le réviser à savoir s’il contient des clauses d’exclusion ou l’inverse, une augmentation de la garantie de qualité. 

Photo : Wally Hartshorn

Auteur : René-Maxime Parent