Qu’est-ce que la pyrite et la pyrrhotite et comment les traiter?

La pyrite est du sulfure de fer appelé « or des fous » dont la cristallisation fait miroiter des reflets dorés. Si l’éclat de cette espèce minérale sans valeur a entraîné la déception des chercheurs d’or à l’époque, son oxydation au contact de l’humidité et de l’oxygène produisant de l’acide sulfurique attise la hargne de plusieurs propriétaires d’aujourd’hui. La présence de pyrite ou de pyrrhotite en dessous d’une fondation peut provoquer le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton d’une maison.

Dans certaines régions du Québec et des États-Unis, le problème est tel que des rassemblements citoyens ont été organisés pour que les gens touchés puissent se mettre ensemble afin de trouver des solutions et pour faire pression sur les gouvernements afin de recevoir de l'aide. C'est entre autres le mandat que s'est donné la Coalition d'Aide aux Victimes de la Pyrrhotite. 

Différence entre la pyrite et la pyrrhotite

En premier lieu, il est important de spécifier la différence entre la pyrite et la pyrrhotite qui sont parfois confondues. Voici les définitions présentées sur le site web de la Régie du Bâtiment du Québec:

"La pyrite est un minéral qui se retrouve dans la pierre et qui produit de l’acide sulfurique en s’oxydant au contact de l’humidité et de l’oxygène. Lorsque ce phénomène se produit en dessous d’une fondation, il peut provoquer le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton.

La pyrrhotite, pour sa part, est une espèce minérale composée de sulfure de fer, d’une couleur jaune bronze qui noircit à l’air. En cristallisant en lamelles, elle peut provoquer des fissures dans le béton."

Source: RBQ

Comment expliquer la présence de pyrite ou de pyrrhotite sous la maison ?

Lorsqu’on creuse un terrain pour couler les fondations en béton d’une habitation, la superficie n’est pas totalement plate. C’est pourquoi on étend du « remblai », une masse de matière pour élever le terrain. À l’exception d’utiliser le remblai communément appelé « certificat DB », il est possible que cette matière contienne ces espèces minérales nuisibles.

Si la pyrite s’oxyde au contact de l’humidité, elle forme des cristaux de gypse qui font augmenter le volume du remblai. « C’est comme une boule de pâte mise au four. Elle prend de l’expansion de partout », illustre le fondateur de l’entreprise Multitest, Guy Forest à La Presse du 13 septembre 2014. Sous le garage, la pyrite pousse vers le haut et s’étend vers les côtés, ce qui peut endommager les fondations de la maison. 

La qualité du remblai n’est pas uniquement déterminée par la présence ou l’absence de ces deux espèces minérales dans la matière. Certains types de pierre comme les schistes argileux réagissent plus fortement à l’oxydation du sulfate de fer. Au contact de l’humidité et de l’oxygène, le gonflement de la pyrite se trouve amplifié par ces types de pierre.

Comment vérifier la présence de pyrite ?   

Dans le cas de la construction d’une maison neuve, vous devez vous assurer que le remblai utilisé est certifié DB. Selon l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), la norme CTQ-M100 qui vise à certifier la qualité non gonflante des remblais utilisés en construction n’est pas obligatoire. « L’usage demeure sur une base volontaire. Malheureusement, on voit encore des entrepreneurs qui mettent une part de remblai non certifié, pour économiser un ou deux dollars la tonne », déplore le fondateur de l’entreprise Multitest, Guy Forest à La Presse du 13 septembre 2014.

Dans le cas d’un rachat ou en cas de doute si votre propriété a plus de 10 ans, vous pouvez faire examiner le remblai de votre maison et de votre garage. Les tests standardisés déterminent le type de pierre et son Indice pétrographique de potentiel de gonflement (IPPG). En cas de gonflement ou de fissures, vous pouvez commander une analyse chimique du remblai qui va indiquer si la pyrite a terminé sa réaction. Prendre la précaution de demander un test de pyrite de la part du vendeur préalablement à l'achat de la maison peut vous éviter bien des soucis. Pour un tarif moyen de 350$, vous aurez l'esprit tranquille.

Selon l'ACQC, il n’existe aucun procédé pour neutraliser le phénomène d’oxydation. La meilleure façon de se débarrasser des problèmes reliés à la pyrite consiste à briser la dalle de béton, retirer tout le remblai et les débris de béton, pour ensuite refaire une nouvelle dalle sur du remblai de bonne qualité. Faire démolir une dalle dans un garage et remplacer son remblai est moins coûteux que faire la même opération au sous-sol.

Prenez en compte que la superficie du sous-sol est plus grande que celle du garage. De plus, l’accès avec les équipements d’excavation est plus difficile. Ces travaux exigent la démolition et la reconstruction des cloisons existantes. Avant de vous lancer dans ces travaux coûteux, évaluez bien l’ampleur des dommages. Suivez l’évolution du gonflement en notant la date et la longueur de la fissure, mesurez les décrochements d'un côté ou l’autre de la fissure qui s’effrite. Dessinez un croquis ou prenez des photos des désordres pour faire la preuve du gonflement devant un expert.    

S’il y a de la pyrite ou de la pyrrhotite dans votre maison...

Selon l’ACQC, les vendeurs de maisons qui font faire une expertise pour déterminer le potentiel du gonflement du remblai risquent de devoir faire face à la présence de pyrite. Si c’est le cas, la valeur de la maison pourrait diminuer, même si la dalle de la maison peut rester intacte. Par contre, si vous vendez une maison sans mentionner la présence de pyrite, il se pourrait que dans trois, cinq, dix ou trente ans vous receviez une mise en demeure.

Vendre sans garantie légale vous dispense de ces responsabilités. Alors que la garantie légale, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs expire après 5 ans après la réception de votre maison.  Mentionnons qu'il n'existe en effet aucun délai de prescription pour intenter un recours en justice. De plus, si la maison a été vendue à plusieurs propriétaires depuis sa construction, ils sont tous tenus responsables au sens de la loi. 

Le gouvernement du Québec a mis en place le Programme d'aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite pour aider financièrement les propriétaires à apporter les correctifs nécessaires. Le gouvernement du Québec assume 62,5 % de l'aide financière accordée, le gouvernement du Canada contribue pour 25 % tandis que les municipalités sont invitées à y participer jusqu'à concurrence de 12,5 %. Certaines municipalités offrent également une aide. Pour de plus amples renseignements, consultez le guide La pyrite et votre maison de l’ACQC.    

Bien que le problème puisse commencer sous le garage, pousser vers le haut et s’étendre vers les côtés et endommager les fondations de la maison, le programme gouvernemental ne s'applique qu’à la partie résidentielle du bâtiment. Un garage n'est pas admissible, n’étant pas considéré comme un espace ayant une fonction résidentielle.

Qui est responsable?

Même si le premier coupable ciblé est souvent l'entreprise qui a coulé les fondations, d'autres individus ne sont pas à l'abri de tout reproche dans pareille situation. Il s'agit souvent d'une suite de négligences commises à la fois par l'entreprise, mais également par le fournisseur de béton et de ciment, par les carrières d'où proviennent la matière première ainsi que par le laboratoire responsable de l'analyse des échantillons. Ainsi, il n'est impossible que des poursuites soient intentées contre plus d'un acteur. 

La pyrite est-elle un vice caché?

Afin que la pyrite soit considérée comme un vice caché, sa présence doit être inconnue de l'acheteur au moment de la visite. Ensuite, la présence de la pyrite doit nécessairement être antérieure à l'achat et avoir occasionné des dommages au bâtiment. Dans le cas où la présence de pyrite est constatée, mais qu'aucune fissure ou dommage ne s'est manifesté, il se peut que le vendeur ne soit pas tenu de rembourser l'acheteur. 

La pyrite est-elle nuisible pour la santé ?

Contrairement à l’amiante pour l’isolement et au plomb des anciens tuyaux que l'on tente de retirer des habitations, la pyrite et la pyrrhotite ne sont pas nuisibles pour la santé. Les quantités d’acide sulfurique sont trop négligeables pour causer des problèmes de santé, d’après le Département de santé publique de la Montérégie. Par contre, les fissures à la dalle ou aux murs de fondation pourraient augmenter le taux d’humidité au sous-sol, favorisant ainsi l’apparition de moisissures nuisibles pour la santé.

Photo entête : Flickr- Heather

Photo : Flickr- James Van Gundy

Auteur : René-Maxime Parent